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3年后再挂地,尹山湖还是不是园区刚需的落脚地

2016年5月24日,泰禾拿下尹山湖2016-WG-28号地块,楼面地价达到16743元/㎡,成为地王。不过地王的出现,反而却是一处拐点。
此后,越来越多的园区外溢板块相继粉墨登场,甪直、运东,甚至还有“园区东昆山板块”。顶着园区外溢第一梯队,园区“第二湖东”等光环的尹山湖,却真的隐匿山湖了。今年3月22日,苏州市区挂出7块地,终于又看到了尹山湖的名字。

苏地2019-WG-3号地(尹山湖)

地块位置:吴中区开发区郭巷街道赶湖路南侧,花泾港路西侧
出让面积:66528.7㎡
规划用地性质:住宅
出让年限:70年
容积率:1<R≤1.01
起始价:167652万元
起拍楼面地价:14000元/㎡
指导楼面地价:20000元/㎡
网上中止楼面地价:25000元/㎡

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现在,尹山湖的地价起步就是1.4万/㎡,直追当年的地王地价。
随着城市的发展,尤其是这两年尹山湖配套不断完善,利好逐步落地,如今尹山湖的区域价值早就不可同日而语。今年1月11日,郭巷北万业西拍出一块重磅地块苏地2018-WG-40,成交楼面地价17868元/㎡,溢价率28.87%。因为含有幼儿园,所以这块地实际地价更高。
这块地是最近拍出离尹山湖最近的地,其地价是最具备参考意义的。不过此次挂牌的尹山湖地块位于尹山湖的东南侧,离地铁站直线距离超过1.5公里,位置稍次,所以我推测这次土拍的地价应该也不会太高。
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尹山湖这次挂牌的地块,除了容积率、限高外,还有一些特殊要求:
地块内住宅建筑应全部成品化,住宅建筑应全部采用装配式建筑,单体建筑预制装配率应不低于30%;
地块最小户型建筑面积不小于100㎡;
地块内配建的社区用房和社区居家养老服务用房须从建筑物首层起集中统一布置,应与首期开发的住宅同步建设、同步交付,并须按照不低于1000元/平方米标准进行前期装修,建成后应无偿移交属地政府。
比较值得关注的点就是建筑面积不小于100㎡。就是说,这次尹山湖的新房将不再有刚需最热衷的小三房了。
中海双湾锦苑89㎡户型图
现在房地产的发展趋势就是改善化,越来越多的楼盘选择做大户型、高品质,尤其是那些地段好、地价高的项目。许多改善盘的最小户型都是120+㎡,80-90㎡三房户型只能在偏远的郊区才有。
不过据我推测,如果这次尹山湖土拍地价高了,开发商肯定会拔高调性做高端改善盘,到时候说不定最小户型都是120+㎡了。
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没有土地拍卖,就没有新房续供。
近一年来尹山湖板块的房源库存骤减,现在尹山湖的去化周期不到4个月。从“十三太保”到无房可卖再到无人买房,过去5年尹山湖的新房供需关系发生了天翻地覆的变化。
图片来源:好地研究院
“断粮”带来供给减少的同时,尹山湖板块的二手房价格也在逐步攀升。根据贝壳监测,目前尹山湖板块的二手房已经涨到了26327元/㎡。虽然涨幅不大,但确实是一直向上的趋势。据尹山湖的中介介绍,现在尹山湖的许多二手房东并不着急出手。他们大多对尹山湖板块的发展很有信心,他们都在等一个信号,很有可能就是这一次土拍。04
今年将是尹山湖土地市场发力的一年,板块内将有4块宅地要上市。这4块地都位于尹山湖的东南侧,土地总面积超过20万方,基本是尹山湖的最后一片净土。不管是否还适合园区刚需落脚,这都是尹山湖的最后一批新房了。平时,我经常会看到网友们对于尹山湖迥异的看法,激烈的讨论。
有人认为尹山湖毕竟还是吴中,形象差,学区等配套都不行。
有人则以双地铁等利好为出发点,坚定地相信尹山湖未来的发展。
大家有什么看法欢迎在评论留言。



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