您的位置 首页 连城县

房企凛冬,“债”山压顶

房企过冬,“债”字高悬。在债务违约,发债终止等事件冲击下,房企直到2018年年末才感受到一点暖风,公司债券发行量环比回升,境外债激增,同时融资成本不断攀升。不过,2019年房企偿债…

本站商务合作,联系QQ 2278765040点击这里给我发消息

房企过冬,“债”字高悬。在债务违约,发债终止等事件冲击下,房企直到2018年年末才感受到一点暖风,公司债券发行量环比回升,境外债激增,同时融资成本不断攀升。不过,2019年房企偿债压力没有减小,“活下去”并不容易。

文 ? 熊颖
编辑 ? 邢昀
风声鹤唳的地产寒冬里,政策风向的一丝变动都骚动着市场敏感的神经。
一位资深地产人士向市界描述当下的房地产行业,“现在大家手中余粮不多,销售量在下滑,为了保持现金流不断,都在筹款发债。”
2018年房地产行业里,“债”字如同一把高悬的达摩克利斯之剑。债务违约、发债难、发债中止和终止、借新还旧……走了一年“钢丝”的房企终于在2018年年末稍稍松了一口气,11月房企密集发债获批,政策似有所放松。
2019年地产债偿还压力继续增大,手头没有余粮的“地主”家究竟要如何“活下去”。

01

发债松动?
2018年末,某证券机构人士向市界一口咬定,最近房企发债并没有放松。
另一位机构的业务经理在表述上显得更加严谨,他告诉市界:“发债审批谈不上放宽,但是压的太狠企业融资会出问题。”一位资深地产人士也认为,“市场太差,对发债就会松一点,保持一种相对平衡。”
在部分地产人士看来,2018年12月一则通知,给地产圈来了一剂“强心针”。发改委下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,支持资产1500亿元以上,营收大于300亿元且资产负债率不到85%的房企进行融资。
2017年销售额排行的房企前20强中,有近一半(9家)资产负债率不达标。但这则消息仍是给地产圈打了兴奋剂,隔天A股109家房企股价上涨。
严苛环境下融来的钱自带“枷锁”。通知规定,募集资金不能借予他人,用于房地产投资和过剩产能投资等方面。“但是可以还旧债。”兴业银行研究子公司首席固收分析师徐寒飞一针见血的指出,他告诉市界,“发改委是支持优质企业发债的,政策上确实有一定松动。”
2018年年初以来,地产融资收紧。从地产公司债发行来看,碧桂园200亿元公司债中止审查,合生创展100亿元规模住房租赁专项公司债、雅居乐80亿元公司债、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券终止审查,房企发债中止或终止的情况层出不穷。
中原地产首席分析师张大伟告诉市界,“2018年,是房企最近4年资金压力最大的一年。”强压之下,不少房企出现了债券违约。北京曾经最土豪地产商中弘股份最终于2018年12月27日,阔别自己待了8年的A股市场。
除此之外,2018年10月,华业资本2017年度一期5亿规模的短融发生违约。2018年12月,银亿股份因短期内资金周转困难,公司债“15银亿01”未能如期偿付应付回售款本金近3亿元。上述房企用亲身经历证明“出来混迟早还是要还的”。
海通证券报告显示,截至2018年6月8日,房企公司债通过发审会共24家,发债总额为1125亿元。而中止次数则达到21次,中止金额1510亿元,远超通过金额。
而从年中开始,交易所审批速度确实有所加快,海通证券统计,小公募(一般公司债)审批自6月开始提速,6-9月4个月里通过审批的小公募计划发行规模有1084亿元,共计27个项目,超过此前20个月的总量。
审批提速对发行节奏产生影响,最终反应在临近2018年第四季度,房企发债开始“悄悄”回温。中原地产研究中心统计数据显示,2018年11月(截至11月28日),全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿元。

02

融资成本攀升
2018年房企在发债问题上犹如“走钢丝”,新债不容易发,旧债却又面临到期的尴尬局面,而融资成本也不断攀升。
Wind数据显示,2018年房地产债券到期规模达2069.71亿元,较2017年的1007.30亿元,增幅高达105.5%。从克尔瑞研究中心监测的85家典型房企债券类融资情况看,2018年房企新增融资成本6.4%,同比2017年增加0.17个百分点。其中,境内债券的平均成本为5.75%,较2017年微涨。
易观智库房产中心研究总监严跃进向市界指出,“类似偿还旧债其实也是和兑付压力有关。这一波发债从2014年左右开始,到现在差不多是所谓3年后的偿债期,这样就会带来此类企业偿债的压力。”
2014下半年起,政策对发行主体扩容和审批机制进行改革,此后两年多时间是房企发债的野蛮生长期,并在2016年达到顶峰。海通证券统计,2016年房企发债总量为1.14万亿元,偿还量只有0.07万亿,净融资超过1万亿。而在2015年-2016年发的公司债,多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构。这也意味着2018年的偿债高峰和“借新换旧”仅仅只是一个开端,未来2019年-2021年偿债压力一点也不会小。
“为什么房企要高周转?”某头部房企人士自问自答,“应对的就是房地产这种资金密集性高,市场周期性强的特点。”
他向市界表示,房企永远是花不完的钱,还不完的债,无时无刻都缺钱。境内融资难,就去境外融。拆东墙补西墙,这瓶水挂完了再换一瓶。
正如上述人士所言,2018年,境外融资成了房地产的“香饽饽”。一位花旗银行高级投顾曾表示,银行负责海外融资业务的员工近来成了银行里最晚下班的,因为现在很多企业都开始主动问起海外发债。
不过作为“最后一根稻草”的海外发债同样不轻松。克而瑞研究中心数据显示,2018年11月,房企平均境外债融资成本11.47%,较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。
中国恒大从2018年10月底开始,陆续在境外发行了总计28亿美元的优先票据,利率分别为11%(2年期)、13%(4年期)、13.75%(5年期),相较于其2017年6月发行的优先票据,利率大幅上涨。
华夏幸福截至2018年12月27日,其备案登记的20亿美元境外债券已发行13.7亿美元,其中,6.5%(2年期)、9%(3年期)。而发债节奏从2018年11月开始明显加快。海通证券分析师姜超分析称,2018年12月以及2019年2月、3月都是地产债的偿债高峰期,部分房企选择融资成本超过10%的美元债实属无奈。

03

继续“走钢丝”?
地产行业2019年还要迎来更严峻的债务到期高峰期,偿债压力较之于2018年有过之无不及。毫无疑问,房企还将会继续“走钢丝”。
Wind数据显示,2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,比2018年的2069.71亿元几乎翻了一番。
海通证券认为,房地产债券发行审批上还可能会提速,但是想要像2015年-2016年那样实现大规模净融资的可能性非常小。而且结构性融资问题会愈加突出,尽管债券发行审批提速,但并不是所有房企都能顺利融资,公司债的发债门槛已经提高,资质弱、未达到发债标准的企业,即使公司债有所放松也难以受益。和海通证券观点相似的人不在少数。徐寒飞告诉市界,“2019年房企发债两极分化会更严重。”平安证券首席经济学家张明也曾向媒体表示,如果说2018年的违约主要集中在制造业企业,那么2019年的信用债违约就可能扩展至中小房地产开发商与中小地方融资平台。
上述资深地产人士认为,短时间还看不到房地产政策松绑,就是松绑后也不见得成交量立马上升。所以2019年,房企到了一个比较尴尬的地步。
徐寒飞则向市界表示,房企的问题在于房地产市场,如果不彻底放松房地产市场的调控,恐怕房地产企业的压力仍然会很大。投资需求改善加上政策放松,2019年估计房企发债需求将明显上升。
严跃进预测,从市场判断看,真正回暖可能要在2019年的下半年,所以某种程度上说,上半年(房企)还是需要谨慎和保守的。
2018年年末,房企的谨慎和保守呼之欲出。包括碧桂园、华夏幸福、泰禾在内的一众房企开始精简队伍,节衣缩食好“过冬”。2019年,房企是迎来又一个“活不下去”的寒冬,还是在政策安抚下“如沐春风”?

Interactive Topic
互动话题

2019年政策会为房企融资松绑吗?

昱辉就擒,权“军”溃散

本文由市界原创出品,未经许可,请勿转载。
部分图片素材源自视觉中国
商务合作请加微信:seeker2019
后台回复“群”讨论更多资本市场信息

让市界知道你好看

本文来自网络,不代表龙岩信息网立场,转载请注明出处:http://www.cskcrf.com/cs/194.html

作者: admin

为您推荐

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

联系我们

联系我们

在线咨询: QQ交谈

邮箱: [email protected]

工作时间:周一至周五,9:00-17:30,节假日休息

关注微信
微信扫一扫关注我们

微信扫一扫关注我们