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明源地产微学院第206期分享纪要《地产与中国经济到底是什么关系? 地产是中国经济的罪魁吗?》

本纪要为明源地产微学院第206期社群分享精华版。更多精彩内容,欢迎加入明源地产微学院社群获取。申请通道,请在公众号后台直接回复“加入”或者添加管家微信翁球球(微信号:weng_qiuqiu)长期以来, 受各类媒体情绪化的宣扬报道等影响, 中国的房地产承受很名的非议, 社会舆论普遍认为经济的祸水就是地产, 那么事实真时如此吗?我们将从以下四个方面来具体论证,地产不仅不是经济的罪魁祸首, 反而是中国经济的功臣。

(一)中央工作目标中,GDP,CPI,M2等指标与地产密切相关

宏观经济指标是楼市调控政策的出发点, 是中央出台相关政策的主要依据。 我们从中央政府的核心工作目标入手去理解, 寻找一些影响房地产最关键的指标。 中国政府在2018年的工作目标, 涵盖了GDP, 就业,CPI, 居民收入, 国际收支和宏观杆等维度, 如图1-2-2所示.在上述指标中, 宏观经济涉及的主要指标包括 GDP增长、CPI、 新增就业、 居民收入增长、 能耗下降等, 制定相关的产业政策进行牵引, 并通过制定货币政策、 财政政策给予保障和推进。
通过对上述指标进行梳理, 我们筛选出了和地产关系最为密切的指标, 如图中的绿色指标, 包括GDP增长, CPI和M2等。
对这些指标的逻辑做出分析, 可以帮助我们更好地去解读地产对于中央工作目标的支撑程度, 因为一旦房地产发生巨大变化, 这些核心指标的达成将会直接受到影响。 而这些核心指标任务如果没有完成,则会阻碍中央工作目标的实现, 因此需要及时出台相应的调控政策以确保这些指标任务顺利达成。

1. GDP
增速:6.5%的GDP增速目标一定会保,楼市也一定会稳

GDP 增速是宏观经济面中最重要的指标, 是中央考核地方政府政绩的关键指标,也往往是一系列房地产政策出台的出发点.
众所周知, GDP增长主要靠消费、 投资和净出口“三驾马车” 拉动, 其中, 消费饱和、 内需不振, 短期内 很难实现大幅度突破, 而净出口由于当下中美贸易摩擦,也很难保持乐观, 因此, 当下GDP 增长主要依赖投资。
而在投资结构中, 可以看到, 工业投资已经产能过剩, 近几年的增长率下降明显, 基建投资拉动作用有限, 而房地产投资保持相对较好的热度, 成为拉动 GDP 增长的核心动力, 可以说是中国当前经济增长的最后一根稻草。

1) GDP
增速处于L型底部区间,6.5%的GDP增速目标一定会保

在近两年房地产持续遭受打压的形势下,我们可以看到,GDP增速已经明显下滑。国家统计局发布的2018年前三季度主要经济数据显示, 初步核算, 前三季度国内生产总值650,899亿元, 按可比价格计算, 同比增长6.7%. 分季度看, 一季度同比增长6.8%, 二季度增长6.7%, 三季度增长6.5%. 如图1-2-4所示:
分产业看, 第一产业增加值 42,173 亿元, 同比增长 3.4%; 第二产业增加值262,953亿元, 增长5.8%; 第三产业增加值345,773亿元, 增长7.7%.
结合中国中长期的经济发展来看, 当前中国经济持续处于 “L” 型的底部位置。国家统计局强调, 前三季度国民经济运行在合理区间, 发展质量效益不断改善,改革开放力度明显加大, 民生福祉持续增进。 同时也要看到, 外部挑战变数明显增多, 国内结构调整阵痛继续显现, 经济运行稳中有变、 稳中有缓, 下行压力加大。下阶段, 将着力扩大有效需求, 狠抓稳就业、 稳金融、 稳外贸、 稳外资、稳投资、稳预期政策落实, 促进经济平稳健康发展, 实现全年经济社会发展主要预期目标。
2018 年中央的 GDP 增长目标是 6.5%, 目前来看, 前三季度已较好地完成了增长目标, 但也可以看到, 第三季度的GDP增速环比下降, 为6.5%, 如果保持这种态势,虽然第四季度 GDP 增长面临一定的压力,但2018年全年增长目标仍有望达成。
在2018年GDP增长目标达成压力不大的情况下,“7.31”政治局表态严厉,会议核心内容如下:
“下决心解决好房地产市场问题, 坚持因城施策, 促进供求平衡,合理引预期,整治市场秩序, 坚决遏制房价上涨。 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。 要做好稳就业, 稳金融, 稳外贸、 稳外资, 稳投资, 稳预期工作。“
然而, 随着中美贸易摩擦, 以及国际形势的剧烈变化, 后续第四季度的 GDP增长仍面临着较大挑战。 考虑到当前经济处于L型底部,即使2018全年的 GDP增长目标可以实现, 但是2019年的GDP 增长目标设定及其实现则有着不小的压力。
当下已成为中国未来一定时间内, 经济能否顺利转型的关键阶段。
那么也有人会问,一定要保GDP增速目标吗? 不达到6.5%不行吗? 答案是,6.5%的GDP目标一定会保,我们可以从两方面来论证:
其一,十八大提出,2020年要实现经济翻番。2011至2015年间,逐年的GDP增速分别为9.5% 7.7% 7.7%,7.3%和6.9%, 测算下来意味着, 2016至2020年的五年间, 每年的 GDP 平均增速不低于6.5%, 否则就意味着, 中央十年经济翻番的宏观战略目标将无法实现, 而这在党的执政史上是没有出现过的。
其二,拿融资成本来进行对比,当前银行的融资利率大致在6%到7%左右,与GDP增速目标大致持平。 如果 GDP 增速再低于 6.5%, 就意味着我们的融资成本都高过了6.5%, 这就导致所有的人都不愿意从事生产经营活动了, 经济增长将难以为继。
所以, 从以上两个角度来讲, 中央6.5%的GDP增速目标是一定要保的。
而我们再从地方政府的举动趋势来看, 地方政府在 7、 8月普遍积极响应中央楼市调控的号召, 但时至年底, 各地也开始回头关注, 怎样实现本地的 GDP 增速目标? 因为中央对地方的考核, 不是只抓政治任务而不抓经济任务, 而是从来都政治、经济两手抓, 因此, 对于地方政府而言, GDP的增速目标也是一定要保的

2) GDP
居前区域, 地产受打压, 房地产投资增速反而较低

我们再对各省的 GDP 增速做进一步分析, 发现作为中国经济增长引擎的省份,GDP 增速反而普遍较低, 而部分中西部欠发达区域, 则增速较快。如图 1-2-5 所示:
这种不匹配的现象, 正是当下楼市调控的结果。 我们可以看到, 由于在楼市持续的高压政策下, 房地产行业的发展也呈现出了 GDP 增长与房地产投资增长“错位”的情况, 如图 1-2-6所示:
从上图我们可以看到, 浙江, 北京、 上海等经济发达区域, 受楼市调控政策影响, 房地产开发投资增速相对较低, 北京甚至处于负增长.GDP 总量和新开工面积累计同比增速上可以看到问样的情况, 如图1-2-7所示
在销售端也可以看到类似情况, 广东、 江苏、 河北等经济大省, 在严厉调控下,商品房销售面积增速明显较低, 如图1-2-8所示:我们再划分七大片区, 来看 GDP 总量水平与房地产开发投资增速地对比情况,同样可以发现, 房地产开发投资与区域经济水平相出现背离。经济发达地区的热点城市由于房价上涨过快, 调控承压, 其房地产开发投资同比增长较低; 而经济欠发达地区的诸多非热点城市, 所受调控力度较小, 房地产开发投资增速反而较快, 如表1-2-1所示:
2018年1-6月全国七大区域GDP及房地产投资增速对比
在七大区域的对比中, 华东区域 GDP 总量排名第一, 但房地产开发投资同比增速却仅为第三名; 东北区域 GDP 总量排名第六, 但房地产开发投资同比增速却位列第一。
这种区域间房地产投资与经济发展水平的不平衡态势, 或许会导致部分区域未来供需错位, 受棚改政策变化的影响, 开发商更应慎重布局,谨防未来投资和市场风险的叠加。

2. CPI
控制在较低水平,基本不存在通货膨胀的风险

从近年的数据来看, CPI基本保持平稳, 在2%上下波动。 但是考虑到下半年各城市房租水平快速上涨,CPI涨幅控制在3%左右的目标仍会面临较大挑战(如图1-2-9所示) ·
当然,CPI的统计口径在各国都不尽一致,如果我国将房价放到CPI的统计口径,CPI 的增速则会面临较大挑战。 关于房价部分, 我们在后续会进行分析。

3. M2
增速下滑,与房价形成剪刀差,并非房价上涨主要推手

房地产行业属于资金密集型行业, 因而会较明显地受到金融货币政策变化的影响。 历来经常有人提及, 是M2的大水漫灌, 才导致了房价的快速增长。 事实果真如此吗?
我们先简单看一下M2 的定义,M2即广义的货币供应量, 指的是一个国家或地区的广义货币供给, 由流通于银行体系之外的现钞加活期存款, 定期存款、 储蓄存款等构成。M2增速下跌, 意味着货币供应偏紧。

1) M2
增速与房价形成剪刀差,M2并不是房价上涨的主要推手

我们将房价和 M2 增速的趋势进行了对比, 从上半年公布的金融统计数据来看M2增速已跌至8%, 为历史最低, 但房价却一直保持上涨趋势, 二者形
成明显的剪刀差。 如图1-2-10所示:我们可以看到, 随着经济的发展,M2肯定会同比增长, 房价也自然会相应增长,但是M2对于房价的增长, 在一段时间内并不是主要影响因素。
据了解, M2增速大幅下降主要是因为本轮调控以来金融监管加强、资金在金融体系内的流转明显减少。
具体来看, M2既包括企业和个人的存款,也包括非存款类金融机构在存款类金融机构的存款, 前者直接和实体经济的资金融通有关, 后者则主要是金融体系的内部资金往来。银行购买非银机构发行的资管等金融产品将派生 M2, 如果非银机构从银行体系拿到钱后没有直接投入到实体经济, 而是使之在金融体系内部流转, 就会造成M2增速虚高.
在上半年金融强监管的背景下, 去杠杆、 减通道压缩了银行投放非银的资金,因此资金在金融体系内部的空转减少了,M2增速自然会下降。

2) M2/GDP
维持在一个相对比较平稳的水平, 没有想象中的过度超发

经济的发展和交易规模的扩大, 必然需要更多的货币投放来支撑, 并且货币投放速度要适度快于经济的增速, 这样才能更好地推动经济的增长。
从 M2 和 GDP 的对比分析来看, 近三年来, M2/GDP 维持在一个相对平稳的水M2约为GDP的2倍, 也就是说M2仅能够撬动50%的GDP . 2017牛中国的M2/GDp:一比值甚至略有下降, 意味着货币投放所撬动的 GDP 反而有减少的趋如此测算下来, 要确保6.5%的GDP 增速, 就意味着M2 增速应该要达到13%,
是当前 M2 增速仅为 8.3%左右, 因此应该要加大 M2,才能推动 GDP 增速目标的实现(如图1-2-11所示).从这个角度而言, M2 增速是过低了, 根本没有所谓的大量货币超发, 何谈大水漫灌?
2018年以来, 货币已经逐步宽松, 但放水远不及预期. 在7月中上旬,整个市场还将目光放在大放水上。 再往前追溯,今年以来 “去杠杆”之争热议不断, 三次降准,MLF扩容,并出现史上最大规模的MLF投放,一系列宽松举措接连到来,货币宽松其实早已开始。
2018年10月央行进一步降准,但贸市之水一且住银行之间流动,进入实休经济的货币较为有限, 受国家宏观调控政策影响,货币尚未大规模释放到楼市 (如图1-2-12所示).
当前开发商的资金仍处于紧张状态, 贷款额度受到较大限制。 部分地区居民贷款利率尽管略有下调, 但相较此前仍处于较高水平。
综上所述, 既然货币并没有过度超发, M2 并非房价上涨主要推手,那么房价的真正影响因素是什么? 我们研究发现, 对于一个城市的房价, 宏观看政策、中观看经济、 微观看供需。 对此我们会在本报告第四章房价专题进行详细阐述。

(二)伴随经济的增长,房地产开发投资占GDP比重也将逐步提升

一些媒体总是渲染地产投资太高,经济对房地产投资的依顾过十产重。事实我们不应该带着有色眼镜去看待这个事情, 而是应该用数据去说话。
一方面, 中国的房地产投资占 GDP 比重 (即房地产投资依赖度) 井没有想象中的那么高,近五年己呈略微下降趋势,如图1-2-14所示。
另一方面, 伴随经济的增长, 房地产投资本应增长, 房地产投资占 GDP 的比重也会有所提升, 只要其与经济发展程度相匹配即可。 经济的背后是地产, 无论是维上还是线下经济, 都需要实际的房地产作为支撑。而从美,、日发达国家来看, 经济下滑, 房地产投资占 GDP 比重相应下滑, 但随着经济的恢复, 该指标在2010年左右又明显回升, 如图 1-2-15 所示: 对于国内不同的区域, 房地产投资依赖度各不相同, 判断其高低是否处于合理区间, 应该与当地经济增速相对照来看: 经济增速下滑但房地产开发投资依赖度反而在大幅攀升的地区, 经济发展更容易出现问题。以安徽为例: 2012年3月至2018年6月, 安徽GDP增速呈总体下滑趋势, 房地产开发投资占 GDP 比重波动上升, 且持续处于高位, 与 GDP 增速拉开很大的口子,并且这个开口还有继续扩大的趋势。 这意味着当地经济对房地产投资的依赖度过高,抗风险能力自然较弱。 如图 1-2-16所示。
再以广东为例来看,2012年至2018年6月, 广东GDP 增速保特平稳, 房地产开发投资占 GDP 比重波动性小幅上升, 房地产投资依赖度曲线与 GDP 增速曲线较为贴合, 开口较小, 意味着与经济增速总体匹配。
整体而言, 经济的增长, 将带动房地产投资占 GDP 的比重一同增长, 在中国或是世界发达国家, 均是如此。 但这一比值应控制在合理范围之内, 与经济增速相匹配, 否则经济发展将存在风险.

(三) 土地财政推动了城市经济发展, 但土地财政依赖度应与经济增速相匹配

长期以来, 地方政府对土地财政的严重依赖一直为人们所诟病, 但事实上, 土地财政的存在有其合理性, 是时代选择了它, 是改革选择了它, 土地财政是地方政府在现行的财税体制下的一种理性选择。 我们不可否认, 其的确一定程度上解决了地方政府的 “钱途” 问题, 客观上推动了城市经济发展, 但与此同时, 地方对于土地出让的过度依赖, 显然也是不合理的, 土地财政依赖度应该与地方经济发展水平相匹配。

1.
土地财政提升了地方政府财力,客观上促进了城市经济的发展

1994 年中国分税制改革后, 中央集中了原属于地方的财力, 地方政府的财政收入占整个财政收入的比重从1993年的 78%大幅下降到1994年的44%. 同时, 中央将土地出让收益划拨给了地方政府,当时这一收益仅占地方政府财政收入的3.4%左右财政分权改革后,中央仍掌握着地方的人事任免权,并确立了以“GDP增长率”为主要指标的经济考核体系, 使地方官员通过相互竞争获得晋升, 由此确保地方政府致力于地方经济的发展。 但由于普遍缺乏经济增长点, 各地主要依靠投资来拉动GDP.
由此, 以上两方面直接导致了地方政府财权, 事权不对等, 并长期面临财不足、 资金匮乏的困境。 据统计, 2013 年, 地方政府用 47%左右的相对财政收入支撑85%的相对财政支出责任。
那么,要投资、促进经济增长,钱从哪儿来? 随着土地的增值,土地财政作为一个时代的产物, 作为改革的产物, 恰恰给了地方政府一条新的出路。
随着 1998 年的住房商品化改革、 以及 2003 年的土地招拍挂制度创新, 中国的土地市场大规模发展历程正式开启, 土地不断增值. 加之分税制改革后, 土地出让金及地产业、 建筑业的营业税成为了地方政府可以独享的收入, 因此, 土地出让收入越来越成为地方政府财政收入的主要来源, “土地 财政” 成为了地方政府解决钱“从哪儿来” 和 “钱不够花” 双重难题的客观选择。
我们统计了近几年全国土地出让收入占公共财政总收入的比重, 可以看到, 地方财政对土地财政的依赖度持续处于 30%左右的高位水平,如图1-2-17所示:此外, 财政部相关数据显示,2014年上半年,地方政府土地出让金收入破2万亿元, 在财政收入增速乏力、 地方财力吃紧的压力下, 土地收入再创同期历史记录。土地财政在地方政府财政收入中的主角地位始终稳固。
我们暂且抛开土地财政所带来的一些弊端不论, 客观上来讲, 土地财政可以说是增加地方政府财力的一剂良方,解决的是地方政府推动经济发展的“钱途”问题。
这使得地方政府有条件, 有手段的大规模、一揽子地推进城镇建设,并逐步改善城镇基础设施建设,提供地方公共产品与服务,进而促进城市经济的发展、城市建设的完善和国家整体经济总量的增长.大量事实让明, 地区村城市经济的发展,与土地出让收入的增长存在密切联系。

2.
土地财政这条路如果断掉,中央财力将无法弥补资金缺口

在现行的央地关系下, 对于欠发达的地区, 中央通过财政转移支付进行资助推动欠发达地区的经济增长, 促进公共服务的均等化, 所以这部分收入是其这些地区地方政府收入来源的一个组成部分,但相比土地出让收入, 这仍然是占比很小的一部分。
如果像很多专家学者谈到的直接摒弃土地财政, 把地方最主要的财政来源断掉,那么在现行的体制下, 就需要中央要对地方进行兜底, 要问一句, 中央做好准备补贴这个巨大的资金缺口了吗? 从目前来看, 显然没有. 所以, 为维持地方的经济增长, 土地财政还有其存在的客观需求。

3.
土地财政依赖度应与经济发展水平相匹配,地方经济不发展,地产投资过快,才会形成房价泡沫

对于一个城市或区域而言, 土地财政依赖度过高或者过低皆不适宜。 地方经济高速发展, 地产投资也需要高速发展作支撑; 地万经济不发展, 地产投资过快, 才会形成房价泡沫。
我们进一步对全国各省“土地财政收人古公共财政收人的比重”进行了对比分析, 如表 1-2-2所示。
经济较发达的省份, 土地出让收入古财政収人比重普通较高, 这是符合客观经济规律的, 因为有经济、 产业基础, 为其出让土地利用效率以及房地产市场的发展提供了支撑, 如江苏、 浙江、福建等, 其土地出让收入占财政收入的比重均超过50%。
在河南、 江西、 广西、 海南、 贵州等经济欠发达省份, 土地出让收入占财政收入比重也较高, 但在缺乏经济基础和产业支撑前提下, 这就意味着出让的大量土地为无效用地, 对于房地产市场而言, 也就意味着更大的房价泡沫风险。 而未来, 提升 “土地坪效” 成为这些地区后续改进的方向。以安徽和广东为例, 我们再进一步来看土地财政依赖度 (即土地出让收入占地方财政收入的比重) 与 GDP 增速的匹配程度。 与前述房地产投资依赖度类似, 安徽这两条曲线一直拉开很大差距, 土地财政依赖度始终处于高位, 远高于 GDP 增速,意味着经济的增长无法支撑土地的有效扩张; 而广东这两条曲线同样较为贴合, 土地财政依赖度处于相对合理的水平。对于一线城市来说, 情况更具特殊性。 例如上海、 深圳, 尽管经济发达, 但因土地出让空间受限, 土地出让收入占财政收入的比重多年来均处于较低水平, 而这类城市由于产业发达, 因此科技、 金融、 服务业等, 仍为当地政府贡献了大量的财政收入。 如表 1-2-3所示:综上所述, 近年来中国经济的快速发展, 城市建设的完善,和土地财政是分不开的。 尽管土地财政有其种种弊端, 比如一定程度上放大了地方政府的债务负担,但我们仍不可否认其对城市经济发展所起到的客观推动作用. 在中央财力还无法撑地方经济发展所需的全部资金的背景下, 土地财政还有其存续的必要性。

(四) 地产是 “安家乐业” 的基础

经济的增长, 归根结底都是人所创造的。 从家庭联产承包责任制, 大幅提高农业产值, 并带来了乡镇企业的兴起, 到九十年代的农民工大潮,又带来了中国民营经济的快速发展。
中国改革开放以来每一次的经济飞跃, 都离不开农民进城, 而农民进城务工,首先需要解决的就是 “落脚” 的问题。 安家才能乐业, 而安家乐业都离不开地产。从安家的角度来讲, 伴随中国城镇化的持续推进, 未来仍有大量农民要进入城市, 数据显示, 中国的农村户籍人口仍有高达 8 亿左右, 要达到发达国家70%-80%的城市化率, 就意味着仍有一半的农村人口还要进入城市。 而这些人进入城市首先要解决的就是“住” 的问题, 要是无从落脚, 城里的机会再好对农民也没有意义。
当前, 农民工主要依靠城中村、 城乡结合部, 城市郊区的 “农民物业” 才得以落脚, 而这些农民物业, 法律地位不明, 随时都有被 “非法帽子” 砸中的危险。 大量的农民工如果需要住上正规的城市住房, 意味着住房必然处于远远不足的状态。
从乐业的角度来讲, 无论是城市的产业, 商业, 配套设施等, 都需要地产作支撑, 毕竞, 企业不是悬在空中, 而是需要实实在在的建筑空间来承载。
因此, 回归到人的角度来讲, 地产都是人们“安家乐业” 的基础。只有百姓安家乐业了, 才可能带动经济的新一轮增长.

分享小结: 地产不仅不是中国经济的罪魁祸首, 反而是中国经济的功臣

综上所述, 我们不难看到, 中国宏观经济目标的完成和房地产行业息息相关,可谓是 “打断骨头连着筋”, 地产不仅不是很多人所认为的“经济的罪魁祸首”,反而是中国 “经济的功臣” , 总结来讲, 体现在以下四个方面:
第一, 中央工作目标中, GDP, CPI,M2 等指标与地产息息相关, 其中, 作为中央关注的最核心指标 GDP 增速, 其背后最大的支撑就是房地产, 在出口受挤压、 消费饱和、 工业投资产能过剩等背景下, 地产成为拯救中国经济的最后一根稻草。
第二, 伴随经济的增长, 房地产投资也会相应增长, 其占 GDP 的比重也会逐步提升。 只要与本地的经济增速相匹配, 房地产投资增长就是好事而不是坏事, 并能够反向推动经济的增长.
第三, 饱受诟病的土地财政, 恰恰解决了地方政府财力不足的问题, 为地方政府城市建设, 公共服务提供等筹集了资金, 推动了经济的增长.
第四, 地产是安家乐业的基础, 作为中国经济重要推动力量的农民, 进城后需要解决就业、 居住的问题,这些都离不开房地产做支撑。
所以, 从地产与中国经济的关系这个角度来看, 房地产行业的发展前景必然是光明的。 我们经常说要相信中央政府的智慧, 对政府来说其站在更宏观的视角 上所看到的问题和我们在中观和微观层面看到的问题很可能是不一样的, 因此地产企业无需担心房地产行业在大的方向上会突然变化、 急转急停。

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